編者按：2016年。

又是一年博鰲之夏 這是一個新供給改革的年代。雖然房地產仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量 但改變已經在進行 唯有直面并順應時代潮流 才能更好地生存、發展。這個夏天 一直以前瞻思想引導中國房地產脈絡跳動的博鰲房地產論壇 因應形勢推陳出新 堅持為行業的變革找尋全新思路 奠定思想高度及方向。總結過往、沉淀歷史。觀點地產新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”系列報道。觀點地產網印力集團 在中國商業地產尤其是購物中心領域 被視為國際化程度相當高的企業之一 合作伙伴從沃爾瑪、凱德、西蒙、摩根士丹利到黑石、工銀國際 其中不乏資本界的佼佼者 “國際化”和“資本化”已為其打下深深的企業烙印。2014年 印力聯合黑石一口氣并購9大商業項目 開始走上做大規模的道路。2015年作為印力品牌元年 也是這家專注做購物中心的商業地產運營商發展史上濃墨重彩的一年。資料顯示 截至去年底印力自營商場全年銷售額同比增長16% 公司持有管理項目達34個。過去六年公司利潤復合年增長率達34%。和竺總約見的地點是印力總部的會議室 正碰上周五的休閑著裝日 他一身輕松著裝 紅色運動T恤、深色運動鞋 計劃在下班后進行體育運動。“讓人們快樂”被印力人視為重要的理念 這與印力“締造歡購之城 開啟樂享之旅”的購物中心運營理念不吻而合。作為首席投資官 他也需要在“規矩與激情”之間切換角色 調整出最佳狀態。將近一小時內 對話涉及的話題很寬泛 從印力的品牌戰略 到印力商業及資本板塊的運營模式 再到購物中心行業供大于求的種種挑戰 甚至對于城市化發展趨勢 竺總都表達了自己的看法。在這個過程中 竺總表現出其特有的嚴謹 以及投資界人士貫有的理性思考特質。比如談及當前大城市商業物業存量較大的問題時 他對于所謂的“供大于求”的行業問題有著自己判斷 指出這些供給里只有20%左右是有效供給。印力的“重運營”“重資本”的發展模式也異于大部分同行 他認為商業地產最重要的環節是“打通資本市場”。隨著不動產與金融深度結合 商業地產的資管時代逐漸形成 而印力選擇以積極心態迎接資本市場化。資本市場化倒逼著商業地產的價值提升 投資回報對運營管理不斷提出更高要求 竺總強調東京房地產 這要求運營商“以終為始” 依靠自身資源整合能力、開發運營經驗實現商業地產保值和不斷增值。相比于其它開發商的多元化轉型 印力作為專注于購物中心開發、運營及資本運作的公司 印力對于購物中心的熱忱絲毫沒有動搖。此前6月底 印力從資產管理公司凱雷手中回購蘇州印象城、杭州印象城的股權 并選擇長期持有。竺總表示 回購主要基于印力對行業未來發展的信心及自身開發運營團隊能力的信心。以下為觀點地產新媒體對印力集團首席投資官竺海群先生的采訪實錄：觀點地產新媒體：2015年是印力品牌的元年 “印力”品牌升級和“印象”系列購物中心產品體系成功構建 能否談談公司在經營、品牌推廣等方面有什麼樣的想法？竺海群：這兩年雖然外部的經濟環境經常波動 但是整體來說印力的商場運營情況還是非常好。到現在為止 印力商場整體出租率達到了98% 銷售額在過去兩年都能保持兩位數增長 這在行業內是不錯的成績。印力開發運營的購物中心 以面向家庭的區域級購物中心為核心產品。我們的“印象”系列購物中心產品包括“印象城”、“印象匯”“印象里”和“印力中心” 其中“印象城”是主打的品牌 已布局長三角、珠三角、環渤海經濟圈 還有沿海經濟發達的一些城市。隨著品牌影響力越來越大 跟公司一起連鎖發展的租戶占比也越來越大。從去年到現在印力一直很注重品牌方面的工作 不管是展會、媒介宣傳 包括跟政府、投資者的接觸 公司對品牌的宣傳力度非常大。在這樣一個綜合的、多角度的宣傳之下 加上消費者和租戶對印象城等購物中心的持續認可 印力及我們的購物中心品牌的在行業及市場中的認知度越來越高。印力主要是靠資產管理來提升所有購物中心的價值 資產管理要靠優秀的團隊和良好的內部運營體系 還有對資產管理質量的追求。這使得公司旗下所有購物中心不管是客流量、銷售評效 還是開業率、租售比等指標都非常健康。觀點地產新媒體：印力近期對蘇州、杭州印象城項目進行回購 具體是怎么進行資產運作的？這種運作方式能給行業帶來哪些啟示？竺海群：行業對此確實比較關心 在很多展會上 外界都希望了解印力回購事項的相關信息。與資本合作是商業地產不可或缺的部分 不光是印力 包括其它同行也會積極打通境內外的資本渠道。商業地產本身就是高投資行業 經營得好能帶來穩定的回報。在中國宏觀經濟環境下 拉動內需、刺激消費、提高中產階級比例都是必要之舉 這對于商業地產是一大利好。資本追求長期的資產增值 傾向于投資中國優質的商業地產項目 所以就促成資本與商業地產之間不可或缺的合作。蘇州印象城、杭州印象城處在經濟最繁榮的區域之一 于2009年、2010年陸續開業 凱雷對于它們的經營表現及投資回報也比較滿意。為什麼現在要選擇回購？首先 印力和凱雷的合作非常愉快 但基金投資總會存在一個期限 凱雷也獲得了預期的回報收益。其次 上述兩個印象城項目經過多年發展 已成為當地最有影響力的購物中心之一。比如蘇州印象城 印力認為蘇州印象城將進入第二個增長期 所以開展了包括租戶、品牌等方面的調整、提升 基于對未來的發展信心。

公司選擇將其回購。杭州印象城的情況也類似 定位于服務周邊社區 入駐的沃爾瑪在華東區域是表現比較好的一家。杭州是印力最為看好的區域之一 所以在凱雷合作到期后也選擇了回購。觀點地產新媒體：印力有沒有嘗試與凱雷開展更多合作？公司的資本化戰略里 是否考慮引入其它投資者？竺海群：印力和凱雷的合作之前僅限于蘇州、杭州的印象城 經過這次合作以后 我們對雙方以后的合作更有信心。只要對公司整體經營和長遠發展有益 我們還會尋求更多的合作。資本市場大多看企業的發展軌跡和合作記錄 印力與凱雷的愉快合作經驗 將為后續引進新的投資者提供很好的借鑒和幫助 我們比一般的購物中心運營商更了解資本的需求、想法和目標 合作的效率也會更高。觀點地產新媒體：國內開始有企業參與ABS的探索 盡管體現了資產證券化發展的趨勢 但這些資產證券化產品只是采取類REITs的操作方式？竺海群：REITs在中國確實還有很多限制 而且政策配套也不是很齊全。印力公司內部已經成REITs工作小組一直在關注、研究資產證券化的相關政策和業務。不管是ABS還是REITs 或者其它資產證券化手段 最根本還是要提升資產包里的資產表現。印力核心競爭優勢是“全價值鏈的公司” 既不是簡單的開發商 也不是簡單的運營管理商。從開發、運營到資本管理 都會作為一條價值鏈的閉環來進行整體的布局、考慮。觀點地產新媒體：商業項目資本化會對發展商自身的資源整合能力、開發運營能力提出相當高的要求 否則基金不會尋求合作機會。在這方面 印力有哪些值得外界關注的整合、運營特點？竺海群：在國內 印力是一家專注于購物中心開發、運營及資本運作的公司 這非常少有。但公司在這個市場已經深耕了13年 包括和凱德、西蒙、黑石等都有良好的合作歷史及背景 這是一大優勢。第二 印力從2007年開始重點建設商業運營團隊 至今已接近十年 從第一個北京項目到其它項目 都是靠自己的團隊運營。這個過程中公司培養了一支優秀的管理團隊 這是購物中心經營管理的核心競爭力。第三 自去年“印力”品牌升級 公司對旗下購物中心品牌進行了梳理。包括印象城、印象匯、印象里、印力中心都被賦予了特定的含義 公司未來的開發或收購戰略也將圍繞這四大品牌。對于投資者或商戶而言 梳理后的印力產品線更加清晰明了 對接起來也相對簡單、高效。最重要的一點 一個購物中心的價值提升 主要還是靠經營管理來實現。過去十多年印力很注重經營能力的培養 去年我們已經實施了“大資管”體系的管理理念 加強資產管理方面的能力。觀點地產新媒體：英國脫歐、美聯儲加息、人民幣貶值 這些可能存在負面影響的宏觀因素會不會影響到投資者的信心？竺海群：對比歐美成熟市場 購物中心在中國目前仍處于初級發展階段。不少人士認為現在是商業地產“寒冬” 但這個問題應該要從一個產業周期來看待 我們認為行業總體上正處于成長期。從宏觀形勢看 中國經濟仍在中高速發展 盡管發展速度有所放緩日本東京房地產 但絕對增長量仍很大。細看GDP增長里面 消費產業或者說第三產業所占比例是比較高的 我們還可以看到 中產階級釋放出來的消費力在逐步加強。此外 從成熟市場經驗來看 購物中心有其低風險的投資屬性 投資商業地產特別是購物中心的投資者 一般都是成熟的機構投資者 追求的是相對長期穩定的回報。比如黑石、凱雷這類型投資機構。

他們投資中國商業地產的信心是基于看好中國長期發展的基本面的判斷 不會因為短期的市場波動而輕易做出改變。觀點地產新媒體：隨著城市化發展的深化 印力在區域擴張戰略上有哪些新的思考？竺海群：對印力來說 每一年都會對當前宏觀及市場形勢進行研究 調整公司業務、產品擴張等戰略。早在2013年我們就提出城市化發展相關研究 目前我們已經有了比較聚焦的區域擴張戰略 即“3+2”戰略 包括：長三角、珠三角、環渤海、以西安為中心的西部區域或以武漢為中心的華中區域 主要涉及到上海、北京、廣州、深圳、蘇州、杭州等13個重點城市。在這些區域或城市 我們會鋪開來發展。與此同時 由于中國地域遼闊 不同城市的消費需求大不相同 對個性化的消費體驗提出更高要求 我們團隊將繼續為每個城市的消費需求提供相應的定制策略 即“一城一策“ 確保各地的“印象”系列購物中心能夠滿足當地特定的消費需求。除了區域擴張戰略外 印力的核心工作是要提升資產管理水平 把管理做到極致。只有不斷提升、加強 公司在這個領域才能獲得高回報。觀點地產新媒體：一季度 印力收購了新加坡豐樹集團的西安怡豐城廣場 能否透露未來進一步的收購計劃？竺海群：印力一直在觀察市場動向 只要有機會就會考慮。但收購機會需要耐心尋找 印力的收購標準是在現有重點區域日本東京不動產 尋找符合落地印象城等產品的機會。畢竟公司的團隊已經相對強大 在已有的區域進行收購 相關資源會得到更加有效的利用 這也是發展戰略之一。觀點地產新媒體：80后、90后甚至00后的消費觀念有很大的出入 這在印力進行開發、運營及資本管理過程中會不會帶來挑戰？竺海群：我覺得這更像是契機。印力的產品一直是根據人們的消費觀念調整 租戶的組合一直在進行調整 包括如何運用新媒體工具促進消費 公司也在不遺余力地做。大家都擔心電商 印力現在卻想通過電商來刺激商場的經營 通過電商的平臺、系統及傳播手段 可以了解到消費者年齡多大 逛商場頻率多高 喜歡什麼類型的產品或服務 消費習慣是什麼……通過進行充分的大數據研究 再根據這些結果 可以更有針對性地做租戶的調整。互聯網很強調分享的作用 連接得越多 帶來的影響就越大。印力的O2O也是這種涵義 公司鼓勵消費者上網瀏覽購物中心的產品或服務 并鼓勵他們到線下進行消費。（來源：觀點地產網）責任編輯：廖麗珠JN807