房貸世界的紙牌屋石北燕現在國內投資什麼最保險？估計99%的人會說“房子”。的確 中國房價連漲了十幾年 久到男女老少潛意識里都覺得“房子就等于保值” 甚至“房子就等于升值”—從當年對“一平米竟然要上萬塊”的難以置信 到如今對宇宙中心“單價十萬”的習以為常 每年百分之三四十的升值幅度 誰都知道“瘋了瘋了”房屋借款優惠 誰都知道有泡沫 但到底要瘋到什麼時候 到底泡沫什麼時候破。

貌似都還是挺遙遠的事兒。今年3月份 全國房價的新一輪恐慌性暴漲足以說明這一點。起碼現在 大家短期內的預期都還是漲漲漲 買買買 貸貸貸。一旦房價下跌 跌到資不抵債 房子完全成了負資產 該怎么辦？很多人對這種結局的恐慌 仿佛只存在于最壞的幻想之中。歷史有太多前車之鑒。近在眼前的美國金融危機 遭遇的正是這種情況。大量房奴由于債務壓力過大 還不起貸款 家庭支出下降。有的家庭干脆止贖 房子被銀行收走大甩賣 從而導致整個地區的房價下跌 而出于“止贖”的外部性（有債一族的止贖加速了房價的進一步下跌） 那些沒有貸款的家庭也無端躺槍 房產價值跟著縮水 進一步導致人們的支出減少房屋借款優惠 引發全國范圍的經濟衰退。這正是《房債》一書的主要觀點：是債務問題導致了美國的經濟衰退 而非其他。關于2008年金融危機的原因有很多說法 最流行的一種就是“銀行業觀點” 認為是脆弱的金融業使信貸流動出現停滯—因為銀行緊縮信貸 導致企業貸不到錢 從而裁員、縮減投資 所以才引發了經濟衰退。這個觀點被廣為接受 所以奧巴馬政府選擇不遺余力地救銀行 以期通過拯救銀行來創造就業 拯救經濟。但《房貸》作者通過數據說明 在美國銀行業危機之前 居民的支出就已經減少了。事實上 2006年。

美國住宅投資就已經下降到了最低點—這是雷曼兄弟破產的整整兩年前。2007年 美國居民在耐用消費品方面的支出也大幅下降。也就是說 人們不愿意再買東西了 家庭支出減少 才會導致企業縮減投資和裁員 從而導致經濟衰退 而不是反過來。雷曼兄弟破產以及隨后全面爆發的銀行危機只是“果” 而非“因”。債務在其中扮演了什麼角色？就算沒有債務 光房價下跌 居民覺得自己變窮了 也會促使其減少消費。實際上 除了前面所說“止贖”的外部性 更重要的一點是 有負債的人和沒負債的人面臨同樣的沖擊 只是減少支出的反應程度不一樣。同樣是房價下跌20% 杠桿率低的人（沒貸款）可能只是原來準備去旅游的不去了 準備買奢侈品的不買了 原來消費100元的現在消費80元；而杠桿率高的人（有房貸） 可能一下子變成了負資產 不但要砍掉享受性支出 原來正常的三餐都要變成每天吃泡面 原來消費100元現在只能消費10元。負債越多的人相應減少支出的力度也會更大。可見 房價下跌對低凈值家庭的傷害更嚴重。正如作者所說 房貸歸根結底是“反保險”的：遇到房價下跌時 它保護的是富人（債權人）的利益 而將損失都集中到了窮人（債務人）的身上 從而拉大社會財富的不平等 讓窮人變得更窮。那么又為什麼會出現家庭債務的激增呢？資產證券化。所謂資產證券化 簡單說 就是把全國所有的住房抵押貸款都扔到一個池子里 變變變 變出一個新的東西—抵押貸款證券—再賣給投資者。由于全國的住房抵押貸款都在這個池子里 風險低 同時又有政府的擔保 所以投資者都愿意買。慢慢地 那些高風險的住房貸款也開始進入池子 于是出現了“分級” 也就有了次貸危機中的主角“次級債券”的登場。資產證券化的出現 直接鼓勵了不負責任的放貸。而信貸擴張又導致了房價上漲 很多原本根本買不起房的人開始借貸買房 進一步助長了泡沫—債務在提升借貸人購買力的同時 也增加了更多更大的傻瓜的概率。正如《紙牌屋》（houseofcards）外觀宏偉 實際危如累卵 不堪一擊。房貸世界的紙牌屋（houseofdebt）在經濟好的時候皆大歡喜 但一旦債務突破臨界點 崩潰也就是一瞬間。既是債務導致了經濟衰退 那么通過救助銀行放出更多的債務來刺激經濟的做法 無異于把自己再灌醉一次 以此治愈上一次的宿醉。實際上 之所以有泡沫 主要是因為投資者認為債務是絕對安全的 那么要想消除泡沫 就要打破這個循環。《房債》作者提出了一個建議—風險分擔式的住房抵押貸款。簡單說就是如果一個人買了房子后房價跌了 那么他還貸的金額也同比例減少；而如果房價升了 則他需要放棄一定比例的收益。比如首付20萬。

貸款80萬 買了個價值100萬房子。如果房價跌了30% 總值縮水到70萬 那么你需要還的貸款金額同比降為56萬 這樣保證你的凈值還能有14萬 而不至于虧得分文不剩后還要倒貼10萬 也就避免了大規模止贖引發的進一步房價下跌。而如果房價上漲 那么當你賣房的時候 所獲得收益的比如5%要交給銀行。這個建議聽起來很激進—如果你是不負責任的買房者 憑什麼讓銀行為你買單？但如作者所說 “金融機構永不承擔損失的觀點是站不住腳的 因為金融機構的工作本來就是承擔風險。”當前很多國家包括中國房屋借款補助 都在讓自己的金融體系向債務融資方向發展 政府對債務融資有補貼 借債成本低廉 這讓很多人產生一種錯覺：自己持有的資產超級安全 進而加劇了泡沫的膨脹。而責任分擔機制下 金融體系向股權型發展 家庭利用金融體系分散風險 投資者通過承擔風險獲得合理的回報—這才是金融體系本應有的狀態。盡管作者也承認 他對這個設想付諸實施不抱幻想 但本書的分析和建議為我們提供了一個很好的思路。有人說中國的情況不同 我們購房首付高 杠桿率低 所以家庭債務問題并不像美國那么嚴重。但不可否認的是 中國的債務問題—無論是政府債務 還是企業債務；無論是債務總量還是增速 都已經到了非常緊迫的狀態。債務對于我們來說 永遠是一把懸在頭頂上的達摩克利斯之劍。而我們需要在它掉下來之前 做好保護措施 防止夢魘變成現實。